אזורי תכנון 2א, 2ב
אזורי התחדשות עירונית באמצעות תמ”א 38/בנייה מרקמית
אזור 2א – מורדות גבעת קוזלובסקי
גבעת קוזלובסקי, הנקודה הטופוגרפית הגבוהה ביותר בגוש דן, הינה אזור בעל רגישות נופית משמעותית.
באזור מורדות הגבעה מתאפשרת התחדשות עירונית תוך שימור הטבע והנוף הייחודיים והמבטים הנשקפים ממנה לעבר כל גוש דן.
באזור זה תותר בניה מרקמית/תמ”א 38 על פי העקרונות הבאים:
תא השטח
ההתייחסות הינה למגרש בודד. ניתן לחבר שני מגרשים לבניית בניין חדש בודד, במקרה זה יבוטלו קווי הבניין בין המגרשים.
צרכי ציבור
הוועדה המקומית רשאית להוסיף שימושים ציבוריים (כגון גן–ילדים, מעון–יום וכיו”ב) בקומות הקרקע של מבני המגורים או חניון ציבורי תת קרקעי או מתן זיקת הנאה לשבילי הולכי רגל על חלק מהמגרש.
בתמורה לאלו יינתנו זכויות בנייה נוספות.
אופי הבינוי
בניה מרקמית עד 8 קומות. מספר הקומות המקסימלי המותר נובע מרוחב חלל הרחוב ומכיוונו (מזרח–מערב או צפון–דרום).
על המתחם חלות מגבלות גובה בניה, לצורך שימור המבט לנוף מגבעת קוזלובסקי.
מספר יחידות הדיור העתידי
בהריסה ובניה – עד פי 2.3 מיחידות הדיור הקיימות.
בחיזוק ועיבוי – עד פי 1.8 מיחידות הדיור הקיימות.
שטח המגורים הכולל
יהיה עד פי 2.65 מסך שטח הדירות הקיים (שנבנה בהיתר).
מפגש הבניין עם העיר
קומת הקרקע תהיה שקופה ברובה כלפי הרחוב, אליו יופנו שימושים משותפים לדיירי הבניין.
בניינים ברחובות המסומנים בתכנית יכללו שטחי מסחר בחלקה הקדמי של קומת הקרקע.
חלקו הקדמי של המגרש כלפי הרחוב ישמש למעבר להולכי רגל בזיקת הנאה ויהיה חלק בלתי נפרד מהמדרכה, עם פיתוח וצמחיה זהים לאלו של השטח הציבורי.
חניה
החניות עבור הבניינים תהינה תת קרקעיות. נדרשות חניות הן עבור יחידות דיור קיימות והן עבור יחידות דיור מתווספות.
מספר החניות יקבע לפי תקן החניה.
ניתן להמיר את מלוא או חלק ממקומות החניה בתשלום לקרן חניה עירונית שתשמש להקמת בחניון ציבורי במרחק סביר.
לפירוט נוסף בנושא תמ”א 38 בגבעתיים לחצו כאן
אזור 2ב – שכונת גבעת רמב”ם מרכז ומזרח
גבעת רמב”ם היא שכונה בעלת זהות עירונית מובחנת וגבולות ברורים שתוכננה בשלמותה כשכונה עצמאית בשנות ה-30 של המאה הקודמת.
לשכונה מקודמת תכנית להתחדשות עירונית – גבעת רמב”ם.
באזור זה תותר בניה מרקמית/תמ”א 38 על פי העקרונות הבאים:
תא השטח
ההתייחסות הינה למגרש בודד. ניתן לחבר שני מגרשים לבניית בניין חדש בודד. במקרה זה יבוטלו קווי הבניין בין המגרשים.
סביב הכיכרות ברחוב רמב”ם יחוברו 3-4 מגרשים הגובלים בכיכר לצורך הרחבת הכיכרות.
גם לאורך רחוב וייצמן יחוברו מגרשים.
צרכי ציבור
הוועדה המקומית רשאית להוסיף שימושים ציבוריים (כגון גן–ילדים, מעון–יום וכיו”ב) בקומות הקרקע של מבני המגורים או חניון ציבורי תת קרקעי או מתן זיקת הנאה לשבילי הולכי רגל על חלק מהמגרש באזורים שיועדו לכך.
בתמורה לאלו יינתנו זכויות בנייה נוספות.
אופי הבינוי
בניה מרקמית עד 10 קומות:
ברוב האזור תותר בנייה מרקמית בגובהה של עד 7 קומות.
לאורך רחוב רמב”ם תותר בנייה של עד 8 קומות, כאשר סביב הכיכרות 9-10 קומות.
לאורך רחוב וייצמן תותר בנייה תחת מגבלות המצפור.
בראש הגבעה ולאורך הדופן הצפונית של טייבר 5 קומות, לצורך שימור אופי השכונה הקיים.
מספר יחידות הדיור העתידי
יחושב בהתאם לנפח הבניה המותר וביחס לגודל המגרש.
שטח המגורים הכולל
יחושבו בהתאם לנפח הבניה המותר וביחס לשטח הבניה הקיים (שנבנה בהיתר).
מפגש הבניין עם העיר
קומת הקרקע תהיה שקופה ברובה כלפי הרחוב, אליו יופנו שימושים משותפים לדיירי הבניין.
בניינים לאורך הרחובות וייצמן ורמב”ם יכללו שטחי מסחר בחלקה הקדמי של קומת הקרקע.
חלקו הקדמי של המגרש כלפי הרחוב ישמש למעבר להולכי רגל בזיקת הנאה ויהיה חלק בלתי נפרד מהמדרכה, עם פיתוח וצמחיה זהים לאלו של השטח הציבורי.
חניה
החניות עבור הבניינים תהינה תת קרקעיות. נדרשות חניות הן עבור יחידות דיור קיימות והן עבור יחידות דיור מתווספות.
מספר החניות יקבע לפי תקן החניה.
ניתן להמיר את מלוא או חלק ממקומות החניה בתשלום לקרן חניה עירונית שתשמש להקמת בחניון ציבורי במרחק סביר.